우리가 부동산을 매도 할 때 시세차익이 일어날 수 있습니다. 이 시세차익은 양도가액에서 취득가액을 빼서 계산하는데 이러한 소득에 대하여 정부가 세금을 부과하고 있습니다.
양도 차액에서 중개수수료 등의 거래 가격 또는 가치를 높여주려고 이용한 가격 등 자본적 지출 항목을 차감한 순 이익에 부과되는 세금입니다.
이는 과세표준에 따라 차이나게 책정이 됩니다.
누진세율을 적용
- 1,200만 원 이하는 6%
- 4,600만 원 이하는 15%
- 8,800만 원 이하는 24%
- 1억 5천만 원 이하는 35%
- 3억 원 이하는 38%,
- 5억 원 이하는 40%,
- 10억 원 이하는 42%
- 10억 초과는 45%
요즘에는 이 양도소득세가 많이 부과되고 있긴하지만 변함없이 1가구 1주택의 경우는 특례를 적용받게 됩니다. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택입니다.
1. 1가구 1주택 비과세 조건
비과세를 받기 위한 일정요건은 하단과 동일합니다.
(1) 국내에 1세대 1주택만 보유
(2) 2년 이상 보유 후 매도 (취득 당시 조정지역내 주택을 매입하셨다면 2년 거주요건 있음)
이는 주택의 소재지에 따라 세부 조건이 변화합니다. 조정대상지역에 소재한 경우 보유기간 조건뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.
① 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택: 2년 보유
② 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택
- 조정대상지역: 2년 보유 및 2년 거주
- 그 외: 2년 보유
(3) 양도일 현재 매매가액이 12억원 이하일 것(2021.12.08.이후 양도도하는 경우)
옛날보다 집값이 상승하면서 가격 역시 확대되었습니다. 처분할 당시의 거래 가액이 기준 가격을 초과한 고가주택이라면 양도가액에서 기준 가액을 제한 비용에 대해 양도세 감면을 받을 수 없답니다.
이를 판단하는 기준 금액은 2021년 12월 8일부터 기존의 9억 원에서12억 원으로 상향 조정되었어요. 이는 서울 및 경기권을 위주로 아파트의 시세가 급상승하여 12억 원을 넘는 곳이 많아지면서 기존의 가격 한도가 현실성이 떨어진다는 의견을 받아들인 것입니다.
예를 들어 12억 원에 주택을 매도 했고 취득은 9억원에 했으면 차액이 3억 원입니다. 이는 38%의 요율로 1억1400만 원이며 누진공제를 적용해 계산하면 946만 원을 납부하셔야 합니다. 하지만 2년 이상을 보유나 직접 생활하고 있었고 1주택이면 이 금액에 대하는 것은 과세하지 않는 것을 의미합니다.
*만일 12억원을 초과한 경우
초과하는 부분에 관해서만 양도소득세를 납부하며 3년 이상 보유하였다면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 보유 및 거주 기간에 따라 3년 이상일 경우 각 4%씩 증가하는 공제율을 적용받아 납부하는 세금이 적어지게 됩니다.
위 3가지 요건들을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건들 중에 주택에 부합하는 토지에 대한 인정비율도 어떤 지역에 있는지에 따라 다릅니다. 도시지역 내에 있다면 5배, 상업 및 공업지역은 3배, 도시지역 밖이라면 10배까지 인정됩니다. 주택부수토지에 대한 범위가 개정되어서 22년 양도부터 적용되는 내용입니다.
2. 일시적 2주택 비과세
기본적으로 양도세 비과세는 1가구 1주택 상황에서 양도할 때 적용됩니다. 그러므로 1가구가 2주택을 갖고 있는 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.
하지만 상속, 이사, 동거봉양 등 어쩔 수 없는 이유로 2주택을 보유할 수 밖에 없는 경우는 일정 조건 하에 비과세를 혜택을 인정해줍니다.
대표적으로 [종전주택 + 일반주택]인데 이는 통상 이사하는 단계에서 일시적으로 2주택이 됐을 때 비과세 조건들을 갖춘 경우라면 종전주택에 대하여서 비과세를 허용해 주는 것을 뜻합니다.
일시적 2주택 비과세를 받으려면 3가지 조건들을 갖춰줘야 합니다.
(1) 1년 후 신규주택을 취득해야 합니다.
(2) 종전주택은 2년 이상 소유해야 합니다.
(3) 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 매도합니다.
그러나 문제는 이 요건들이 조정지역에서는 달라지게 돼요.
신규주택 취득당시 종전주택과 신규주택 모두 조정지역이면 종전주택을 3년이 아니고 2년 이내에 처분해야 합니다. 물론 취득시 조정지역이면 2년 거주를 해야 비과세 적용이 가능합니다. 세대원 전입요건은 없답니다.
부모 부양은?
노부모의 부양을 취지로 자식과 부모 세대가 합치는 경우도 일시적 1가구 2주택 비과세 조건에 해당합니다. 부모와 자식이 각각 소유하고 있는 집이 있어 2주택이 되더라도 어떠한 한 집을 처분하면 비과세 대상이 됩니다. 단, 여기에도 조건이 있는데 부모님 중 한 분이라도 60세 이상이고 합가 후 10년 안에 처분해야 합니다.
결혼은?
배우자와 결혼으로 인해 집을 합치는 경우도 있어요. 주택을 소유하고 있다가 결혼을 해서 2주택자가 되어도 한 쪽의 주택을 처분하면 비과세가 가능합니다. 이 때 혼인신고일 기준으로 5년 안에 처분해야 합니다.
3.양도소득세 신고
1가구 1주택 양도소득세가 비과세이여도 신고의 의무가 없는 것이 아니에요. •양도 후 차익분에 대하여서 반드시 국세청에 신고를 해야 합니다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내로 예정신고를 해야 하고 확정신고는 양도한 연도의 다음 해 5월1일부터 31일까지 꼭 해야 합니다. 서면으로는 양도자의 주소지 관할 세무서에 제출할 수 있고 온라인은 홈테스로 전자신고 할 수 있습니다.
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